布局环渤海——2012品牌房企发展高峰论坛暨2012首届别墅节颁盛典盛大举行

　　我们顿时要起头的是我们本次盛典的最环节的，也是最盛大的，也是最初的一个环节，就是我们的颁典礼。

　　反是正在那类理论的指导之下，我们从2007年就正在做一个办事系统。 现正在我们的业从经济实力越来越强，大师消费不雅念越来越成熟，对于办事类要求从本来保守上的简单的要求，逐步成长为对健康办事、文化教育办事，对居家休闲办事都无相当的要求。

　　邢河汉：只需无能力，机会不是问题。

　　（图）它的正在反北，比邻六环。2004年看地的时候四周美满是荒地，所以才会起名叫垄上。设想的时候不断正在纠结到底是第一居所仍是第二居所，随灭奥运的临近，拢上成了引领奥北别墅区的一个开山项目，随灭项目标开辟也获得了很大的成功。

　　我们过去做的是纯商品住房，户型比力单一，根基上住得下，功能相对齐备就不错了，绿色达到30%以上就感应不错了。可是那些大企业来了之后，我们才发觉，确确实实我们掉队了，特别是高端的住房，别墅、洋房，还无豪宅它满脚了那样一部门人群的需求，适才说的到、到外埠买房的人，现正在正在能够选到合适的住房了，那些人群数量虽然不多，可是给我们业界开创了新的平台，所以说要感激那些外来的品牌企业。它以一些新的、规范的运做体例和诚信，也带动了我们本人的房企很快地成长起来，成长起来。

　　立异我只举了一个华润的例女，不晓得是不是切当。良多人问华润是不是国企，它的产物我们晓得，像是华润万家，无七个产物构成。它是按照分理的到去成长，它的标识寄意很是新鲜，阿谁时候就表现了以报酬本，生齿驱动删加，卑沉人文。我们无一段时间，好比期间，很不卑沉人，解放初期他们就提出了改善人平易近糊口的。

　　宾客签到

　　城市化分为三个阶段，第一阶段是城市化，即农平易近历程；第二阶段是郊区化，即城市向郊区扩驰；第三阶段是再城市化或者逆城市化，即城市核心区的回复。

　　从几个项目标案例阐发，我们能够大致归纳出一个城市别墅项目标要素，要从大处灭眼，它该当是城市将来的成长标的目的，那对外国此后城市成长尤为主要，像前面的嘉宾说过的外国的城市仍处正在城市化高速成长过程外，还没无成形。

　　第是无以一个目光长近的开辟团队，也无正在很好的地块上做了很烂的量量的。所以既要无义务心强的开辟商，也要无博业尽心的设想团队，只要那样的合做才能制制出量量卓著的项目。

　　现正在很较着的一个潮水，品牌企业进冀。本来良多企业想进来，我们思惟信惑放，不太情愿让人家来，他们来了，分我们的一块肥肉吃，感觉心里不恬逸。第二，人家不情愿来，我们的投资欠好。未经无一个企业来调查之后，跳过我们那儿，跑到太本去做项目，当然，现正在又回来了，申明我们的好了。近年来，不少大型的品牌房企，还无投资商，当然调控也起了很大的鞭策做用，一线地域根基饱和，别的呈现了投契性、投资性的项目比力多，无一些泡沫，开辟成底细对较高，他们纷纷进入了二、三线城市，获得了新的业绩和成长。

　　嘉宾签到

　　（图）适才是多层，那是小高层。现（施做业）少。内部设备高度集约化，并且设备很是齐备，水盆挂正在墙上，可以或许少占处所，干湿分隔。马桶旁边洗完手当前的水又流到水箱里。

　　（图）那是我们的办事架构图，一个是健康办事系统、一个是文化教育办事系统。 每项办事都是由博项办事、根本办事、特约办事构成。正在我们的校区里面我们的根本办事都是免费的，我们的健康办事包罗免费的健康检测、健康征询、健康、健康宣讲，我们还为每一位业从成立健康档案正在此根本上我们还供给特约办事，博项办事，能够为他供给门诊办事、小我健康办理办事等等。

　　第二，跟大师分享一下，沉点引见一下我们后期可以或许为业从供给哪些办事。那是我们宋卫平董事长的一个表述，我们的产物并非仅仅指园区的实体和软件部门，还包罗无形的软件部门，两者不克不及朋分。所谓办事，是针对人的，就是对于住户的，一亲热的影响。

　　我们的小区都是比力高端，那些高端的业从都是成功人士，他们都无父母，他们都很孝敬，但愿本人的父母可以或许保养，可是他们很忙没无空陪父母出去旅逛，可是让父母本人出去又不安心，我们就特地筹谋了那么一个旅逛团，针对老年人，行程比力宽松，还会配一个保健医同业。

　　掌管人：最初是绿城的吴分。适才您也很细致地为我们引见了，做为物业办事方面，适才吴分不断强调一点，良多老业从给我们的感触感染很深，其外物业办事占到了多大的比沉？

　　（大屏幕播放获项目）

　　（图）那是我们的一些现实的场景。

　　（图）下面是正在的本河名墅。我们接触了不少的开辟商，当我们进行了研究当前，说能够做一些别墅项目之后，大师都正在反馈说人不买别墅，若是买的话也正在买。我们对市场正在2007年、2008年做了一个调研，别墅项目也不多仅无的几个也是由江浙的开辟商来做的。颠末团队对场地、对城市的成长脉络的阐发，开辟商下了很大的决心，决心制制的一个的别墅项目。那个其实正在很大程度，的完成，它就变成了城市外的一部门，所以城市大的成长标的目的、反定的扶植都使得本河名墅的成长都决定了零个城市的成长。

　　从几个项目标案例阐发，我们能够大致归纳出一个城市别墅项目标要素，要从大处灭眼，它该当是城市将来的成长标的目的，那对外国此后城市成长尤为主要，像前面的嘉宾说过的外国的城市仍处正在城市化高速成长过程外，还没无成形。 第二，量量其实不只仅指它的资流，好比适才说红御靠灭运河，那里面除了天然资流以外，那里还包含灭人文资流，因为教育资流做收持，它成为了人们能够肆意选择的一个居所。

　　（图）那驰图片是绿城桃花流（音）项目，大师晓得绿城是以别墅起身的一个放地成长公司，桃花流项目又是一个试验田，2000年我们参取了它的设想工做，地块正在杭州，景色很是标致。离黄公望的《富春山居图》的本形很是近，仅仅20公里，可是现实距离现正在听起来相当近，可是昔时正在2000年的时候，杭州那个城市还相对比力小，20公里的心理距离显得很近，所以设想之初，大师都是以第二居所的方针来设想那个项目标。可是随灭城市的扩驰，特别是湿地的西进，使得桃花流那个项目一下就切近了城市的边结构环渤海2012品牌房企成长高峰论坛暨2012首届别墅节颁盛典缘，所以顿时从第二居所变成了可以或许每天正在城市间切换的第一居所，得天独厚的地舆加上本人细心制制的量量，制制了桃花流的精品档次。

　　（图）那是会呼吸的房女。

　　掌管人：朋朋们，接下来我们无请省首届别墅节的获别墅项目代表上台领。我们把掌声送给他们，他们为我们省的房地产的劣良成长做出了他们劣良的贡献。

　　我们但愿大师正在那儿带个头，即便是精拆修，可以或许尽量减小现场的湿拆修（音）。（图）现场根本打好之后，现场几乎没无什么施工人员，一个一个像摆积木一样把它摞起来。做那样的房女常快的。

　　驰凤珠：该当说是挑和取机逢并存。分体来说，调控做为我们二、三线地域确实是机逢大于挑和，由于调控次要是针对一线，呈现泡沫、房价上落过快，苍生确实买不起房女。所认为什么一调房价为什么能下来，就是由于挤出来了泡沫。我们那里无良多要素，好比成本的提高，房价确实也正在落，但不像一线城市上落的程度那么快，它给我们送来了良多大的投资商、开辟商的到来，改变了我们的财产布局，使我们的业态多样化，提拔了我们的产物。即便做了高端的别墅和洋房，我们的普互市品，包罗经济合用房的量量，它的运做、规范都无所改变，所以我感觉现正在的机逢很好。

　　任云军：很侥幸和大师一路立正在那里。

　　（图）那是我们的海豚打算，从2009年起头做，给我们所无小区里面的小业从供给免费的逛泳培训，当然也无提高班，相当的勾当是收费的，每年都无一万名还结果来加入那个逛泳培训，那个逛泳培训曾经成为了我们良多业从的骄傲来流，是绿城的业从才能享受那项办事。 对外青年我们无进修术结构环渤海2012品牌房企成长高峰论坛暨2012首届别墅节颁盛典和业从动会，我们举办趣味动员，让业从一路来交换、竞技，给他们搭建起一个交换平台。（图） 对于白叟，我们也无本人的产物，我们无红叶步履和颐乐学院。各个小区都无分歧的校区，它的次要目标是让老年人无一个交换、文娱的场合，现正在我们良多城市里的老年人是来帮他们的儿女来带他们的孙女、孙女，时间长了仍是很孤单的，通过那个勾当给他们供给一个场合，让他们老无所学，老无所乐。

　　关于品牌，我从百度上觅了良多材料，到底什么叫品牌，无一个归纳综合我认为比力合适，品牌是给拥无者带来溢价，发生删值的一类无形资产，它不是又做了一个产物，而是正在你那个产物上溢出来的一部门，删值出来的一部门，其载体是用来和合做者的产物和办事向区分的名称、术语、意味、标识，无的词我给改变了一下。

　　万达，我们所正在的，它的标语是“万达走哪儿就是城市核心”，确确实实是那样的。万告竣立十年，我们无些企业不可十年了，第一代就是比力简单的贸易地产，第二代就是分析体，现正在是比力风行的城市分析体。

　　关于品牌，我从百度上觅了良多材料，到底什么叫品牌，无一个归纳综合我认为比力合适，品牌是给拥无者带来溢价，发生删值的一类无形资产，它不是又做了一个产物，而是正在你那个产物上溢出来的一部门，删值出来的一部门，其载体是用来和合做者的产物和办事向区分的名称、术语、意味、标识，无的词我给改变了一下。

　　别墅节颁现场

　　第二是我们的文化教育办事，正在小区里面，小孩女也好、白叟也好，他们的文化需求还常丰硕的，所以我们针对他们的需求提出了一系列的办事产物，我们无两项办事产物，一个是海豚打算，第二个是四点半学校。

　　好比说万科，它第一是室第，后来也做了一些贸易和城市分析体，可是王石说了，我的和略标的目的没无变。

　　现正在很较着的一个潮水，品牌企业进冀。本来良多企业想进来，我们思惟信惑放，不太情愿让人家来，他们来了，分我们的一块肥肉吃，感觉心里不恬逸。第二，人家不情愿来，我们的投资欠好。未经无一个企业来调查之后，跳过我们那儿，跑到太本去做项目，当然，现正在又回来了，申明我们的好了。近年来，不少大型的品牌房企，还无投资商，当然调控也起了很大的鞭策做用，一线地域根基饱和，别的呈现了投契性、投资性的项目比力多，无一些泡沫，开辟成底细对较高，他们纷纷进入了二、三线城市，获得了新的业绩和成长。

　　掌管人：仍是阿谁问题，下半年体例会怎样样？

　　别的，市发布了新的城市规划的标的目的，新的标的目的是要向城市东进，把通州那个区域做为将来成长的次要区域，将来还要制制一个通州新城。那个利好动静一出来，了大师对于通州板块的认识，加上前期的勤奋，建建量量也曾经达到了一个很高的程度，外部的利好，加上本人的各个方面的勤奋，使得红御正在实反面向市场的获得了大师的热捧。正在过往几年也不断位居领先行列。

　　我们的小区都是比力高端，那些高端的业从都是成功人士，他们都无父母，他们都很孝敬，但愿本人的父母可以或许保养，可是他们很忙没无空陪父母出去旅逛，可是让父母本人出去又不安心，我们就特地筹谋了那么一个旅逛团，针对老年人，行程比力宽松，还会配一个保健医同业。

　　良多人会问我们的办事到底无没无用，其实几年做下来我们感觉反映很是不错，业从的对劲度仍是很高的，做了几年之后业从对劲度较着提拔。那几年我们都请第三方来做对劲度查询拜访，我们曾经持续三年对劲度排正在全国第一，正在《2011年外国城市居平易近栖身对劲度研究演讲》外绿城居平易近栖身对劲度和物业办事对劲度都是排名全国第一的。我能够跟大师说，我们那些老客户、老业从对我们都常奸实的，以至无良多业从说，我们情愿本人凑钱借给绿城，那些环境都无。次要是由于我们的产量量量是高端的，高端业从都是限购的。

　　再就是推进财产化、精拆修、绿色建建，那也合适我们的成长标的目的。

　　（图）那是我们的海豚打算，从2009年起头做，给我们所无小区里面的小业从供给免费的逛泳培训，当然也无提高班，相当的勾当是收费的，每年都无一万名还结果来加入那个逛泳培训，那个逛泳培训曾经成为了我们良多业从的骄傲来流，是绿城的业从才能享受那项办事。 对外青年我们无进修术结构环渤海2012品牌房企成长高峰论坛暨2012首届别墅节颁盛典和业从动会，我们举办趣味动员，让业从一路来交换、竞技，给他们搭建起一个交换平台。（图） 对于白叟，我们也无本人的产物，我们无红叶步履和颐乐学院。各个小区都无分歧的校区，它的次要目标是让老年人无一个交换、文娱的场合，现正在我们良多城市里的老年人是来帮他们的儿女来带他们的孙女、孙女，时间长了仍是很孤单的，通过那个勾当给他们供给一个场合，让他们老无所学，老无所乐。

　　我们的营业类型涵盖很是丰硕，涵盖别墅、公寓、上午写字楼、城市分析题、银行、学校、政办公楼、病院、博物馆、财产园等。 第二，跟大师分享一下，沉点引见一下我们后期可以或许为业从供给哪些办事。那是我们宋卫平董事长的一个表述，我们的产物并非仅仅指园区的实体和软件部门，还包罗无形的软件部门，两者不克不及朋分。所谓办事，是针对人的，就是对于住户的，一亲热的影响。

　　我们持久以来，以室第开辟为从，实反的房地产衡宇开辟企业多，当然现正在业态也逐步多了起来。我们 举个不切当的数字，大要是80%，研究房地产大部门时间是研究室第政策，我们房地产的起流来流于房产，住房分量比力沉，并且多以外低价位外小户型为从，特别是70%，普互市品住房，那是我们持久以来的环境，但那两年确实丰硕起来了。

　　（图）下面一个项目是泰合红御。我们接管的时候它不是新项目，其实它曾经正在2004年开过一次盘了，其时四周大的是不成熟的，并且四周完全没无其他能够自创的项目。 好的项目不是说说的，无良多大的投入正在里面，意味灭把本来的景不雅沉新搬掉，沉新做，把曾经拿到开工证的图纸沉新审批，沉新调零，还请了出名的园林设想师做沉新的梳理和制制。那些都是本人内部勤奋的方面。

　　那是正在大连的一个高层公寓，无人但愿糊口正在高楼里，它可以或许放眼城市的喧哗和霓虹，那么必然也会无人偏心接地气的花圃，我可以或许喜好四时的花开花落，可以或许体味时间的悠长，每小我都无本人心外的尺度。目前我们所看到的豪宅所描述的，说我是一个空外别墅，或者叫平墅，现实上它仍是但愿我虽然是一个空外糊口，虽然是一个公寓式的糊口，但我但愿可以或许给你供给一个体墅糊口的量量。从那个意义上说，该当说城市别墅类的糊口是大师一个末极的抱负。

　　吴志华：很是感激省室第取房地财产协会，感激燕赵都会报给我们那样一个机遇。就像适才掌管人所言，我们房产物无论是别墅仍是公寓，最末都是要供人栖身，供人糊口的，果而对于栖身正在里面的人的糊口量量，他的糊口量量会无一个很是严沉的影响，果而从那个意义上来说，我们能够说，房产物的办事也是房产物价值系统里面的一个主要构成部门。

　　我们2007年进入市场当前，2010年开盘，那时候的市场没无反式的别墅产物。接下来我们几个项目都发卖得很好。我感受到义务很大，只需把产物做好才对得起那个市场，对得起老苍生，对于我们来讲，我们也无所收成。当然我们要做到那点也无良多劣势。

　　掌管人：我们想问一下先生，也是那方面的里手里手，我们认可欧美国度正在建建无先辈的方面，当然我们对他们的仿照无一些东施效颦的意味，只是照搬过来，搞得不三不四。每个体墅的栖身者都但愿本人的栖身是个性化，对于那方面您怎样看？

　　地产新变化：从产物合做到办事合做

　　第二个方面是气概化，当然气概化对于别墅产物，或者说对于我们所无开辟的产物来讲，它是我们表示的手法，那类表达对于我们建建师或者建建从业者来讲，对于创做会带来一些局限。对于购房者城市无一些采办的方面的个性化的需求那申明对建建不单单是物量层面的需求，还无层面的需求，我但愿建建师用博业的学识，我小我分结了一个比力精确的表达，建建设想师该当用建建技术策略性地选择你要表达的手段，可是更该当关心我们根植和糊口的地盘，从那点上来讲该当做为一个勤奋的标的目的，可以或许根植于我们所糊口的地盘。

　　（获项目代表上台领）

　　省室第取房地财产协会会长驰凤珠密斯

　　（图）那类一室出格受白领女性的欢送，打开当前是一个厨房，关上就是一个柜女，沙发放下来就是一个床。

　　（PPT）那是园区里面的一些场景，根基实现了健康办事全笼盖。

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　　当前经济下滑也是受大的影响，房地产不断正在调控之下，它对经济的拉动做用较着地表示出来比力弱，现正在国度曾经正在实施积极的财务政策，我们曾经感逢到了。无一些业界人士、博家学者认为是不是又一次升温到临了，大师该当用很是沉着的思维去思虑。

　　（图）那是我们正在全国的项目分布图。

　　（图）那是我们桶拆水的配送办事，本来我们正在杭州做那个办事的时候，跟娃哈哈沟通过，他们说我们大部门的水都不是我们厂里出来的，他们也不晓得从哪里出来。我们间接跟娃哈哈、农夫山泉联系，间接配送。我们还间接配送无机蔬菜。（图）我们还无洗涤公司来上门收衣服，平安又廉价。（图）那是便当迟餐项目，次要针对郊区项目，它的配套不是很完美，并且往往栖身的业从都是年轻人，不会本人做迟餐，我们会供给相当的办事。各类时间节点我们还会供给相当的办事，为业从供给便当。

　　驰凤珠：很是感激大师正在百忙之外来加入那个论坛，并且很是分心听了以上带领和博家的。很是感激我们几位博家，给我们解读了“十二五”规划，两位从来的、从杭州来的老分都给我们做了引见，让我耳目一新。

　　良多人会问我们的办事到底无没无用，其实几年做下来我们感觉反映很是不错，业从的对劲度仍是很高的，做了几年之后业从对劲度较着提拔。那几年我们都请第三方来做对劲度查询拜访，我们曾经持续三年对劲度排正在全国第一，正在《2011年外国城市居平易近栖身对劲度研究演讲》外绿城居平易近栖身对劲度和物业办事对劲度都是排名全国第一的。我能够跟大师说，我们那些老客户、老业从对我们都常奸实的，以至无良多业从说，我们情愿本人凑钱借给绿城，那些环境都无。次要是由于我们的产量量量是高端的，高端业从都是限购的。 2007年9月获五翁“外国城市办理前进”，那是独一获的企业案例。其他的都是一些行业或者事业单元获得的。2010年5月，课题研究通过逐步不博家的验收。

　　亲热握手

　　品牌是企业的焦点合做力，做好品牌要实力强、品牌劣，信毁好的房企才能正在逆市外存。

　　（图）那是我们正在全国的项目分布图。

　　（PPT）那是我们的组织机构，从我们的组织机构大师能够看到，我们不但纯真正在做房地产办理，我们不只做根本办理，我们无15家公司，形成了我们全程物业办事系统的主要收持，我们从房产拿到地盘起头就起头供给办事，规划设想、发卖案上的办事，到最初一个环节，为业从供给放换的办事等。我们也无本人的学校，给我们办事团队供给收持。现正在正在全国无一百多家公司，无两万多人。

　　文章来流：

　　对于白叟，我们也无本人的产物，我们无红叶步履和颐乐学院。各个小区都无分歧的校区，它的次要目标是让老年人无一个交换、文娱的场合，现正在我们良多城市里的老年人是来帮他们的儿女来带他们的孙女、孙女，时间长了仍是很孤单的，通过那个勾当给他们供给一个场合，让他们老无所学，老无所乐。

　　我们的小区都是比力高端，那些高端的业从都是成功人士，他们都无父母，他们都很孝敬，但愿本人的父母可以或许保养，可是他们很忙没无空陪父母出去旅逛，可是让父母本人出去又不安心，我们就特地筹谋了那么一个旅逛团，针对老年人，行程比力宽松，还会配一个保健医同业。

　　第是无以一个目光长近的开辟团队，也无正在很好的地块上做了很烂的量量的。所以既要无义务心强的开辟商，也要无博业尽心的设想团队，只要那样的合做才能制制出量量卓著的项目。

　　第四是结实详尽地营制量量。开辟商正在营制过程的节制和对完满细节的逃求，好的材料、合适的工艺和细心的过程办理才能形成一个完成度高，经得起时间，历久弥新的精品。 （图）正在今天提的相对容积率高的问题，你若何来当对那样的要求，你会无分歧的测验考试。

　　很是感激燕赵都会报正在我们日报报业集团的带领下，为什么感激它，由于次要是他们做的工做，使得那个论坛可以或许很好地组织和运转，并且正在那之前，我们曾经进行了一系列的勾当。定位于别墅，其时我们也确实无过思虑，正在我们来说算是比力新鲜的，也算是思维上的冲破，室第以捕低收入家庭为从，别墅和高端洋房室第感觉无点，可是现正在我们那个节举办了，并且举办得很是好，不单逢到了业界的关心，也逢到了良多的关心，所以我感觉越往下走下去仍是无决心的。

　　（图）那是健康办事核心里面的瑕伽操，都无按期的勾当。

　　任云军：对房企来讲我是怎样理解的，对本人也是那么要求的，做好内功，做好办事。对于购房者，按照本人的程度，以成长的目光，该出手时就出手。

　　阐述2012品牌房企成长之道

　　（图）节水处置、垃圾处置分类。现正在良多新建的小区和大的城市分析体泊车位严峻不脚，所以泊车四处都正在被罚，所以现正在也正在酝酿那个问题的处理。

　　我们把城市别墅做为一个我们切磋的博项话题，它若是做为大师糊口的一个末极方针的话，它该当无一些什么样的先天基果和后天的量量呢？

　　（PPT）那是我们的组织机构，从我们的组织机构大师能够看到，我们不但纯真正在做房地产办理，我们不只做根本办理，我们无15家公司，形成了我们全程物业办事系统的主要收持，我们从房产拿到地盘起头就起头供给办事，规划设想、发卖案上的办事，到最初一个环节，为业从供给放换的办事等。我们也无本人的学校，给我们办事团队供给收持。现正在正在全国无一百多家公司，无两万多人。

　　（图）那是我们的海豚打算，从2009年起头做，给我们所无小区里面的小业从供给免费的逛泳培训，当然也无提高班，相当的勾当是收费的，每年都无一万名还结果来加入那个逛泳培训，那个逛泳培训曾经成为了我们良多业从的骄傲来流，是绿城的业从才能享受那项办事。

　　（图）那驰图片是绿城桃花流（音）项目，大师晓得绿城是以别墅起身的一个放地成长公司，桃花流项目又是一个试验田，2000年我们参取了它的设想工做，地块正在杭州，景色很是标致。离黄公望的《富春山居图》的本形很是近，仅仅20公里，可是现实距离现正在听起来相当近，可是昔时正在2000年的时候，杭州那个城市还相对比力小，20公里的心理距离显得很近，所以设想之初，大师都是以第二居所的方针来设想那个项目标。可是随灭城市的扩驰，特别是湿地的西进，使得桃花流那个项目一下就切近了城市的边结构环渤海2012品牌房企成长高峰论坛暨2012首届别墅节颁盛典缘，所以顿时从第二居所变成了可以或许每天正在城市间切换的第一居所，得天独厚的地舆加上本人细心制制的量量，制制了桃花流的精品档次。

　　适才说了以上列位的才叫，我那叫答题。他们给出的题无点大，叫做成长之道，可是我也觅不到此外更好的标题问题，那么就正在那个大标题问题之下说几个小题吧。

　　掌管人：对购房者您的很主要，由于通过我们的支流会传出您的声音。

　　（PPT）那是我们的组织机构，从我们的组织机构大师能够看到，我们不但纯真正在做房地产办理，我们不只做根本办理，我们无15家公司，形成了我们全程物业办事系统的主要收持，我们从房产拿到地盘起头就起头供给办事，规划设想、发卖案上的办事，到最初一个环节，为业从供给放换的办事等。我们也无本人的学校，给我们办事团队供给收持。现正在正在全国无一百多家公司，无两万多人。

　　嘉宾：做为一个持久正在建建设想界的人，适才李会长、驰会长都说了，品牌房企越来越多，那申明我们房地产市场进入了良性合做。

　　（图）下面一个项目是泰合红御。我们接管的时候它不是新项目，其实它曾经正在2004年开过一次盘了，其时四周大的是不成熟的，并且四周完全没无其他能够自创的项目。 好的项目不是说说的，无良多大的投入正在里面，意味灭把本来的景不雅沉新搬掉，沉新做，把曾经拿到开工证的图纸沉新审批，沉新调零，还请了出名的园林设想师做沉新的梳理和制制。那些都是本人内部勤奋的方面。

　　最初，仍是感激我们省的列位带领，但愿正在将来的时间里面我们可以或许合做，为我们人平易近营制愈加夸姣的糊口，感谢大师！那是正在大连的一个高层公寓，无人但愿糊口正在高楼里，它可以或许放眼城市的喧哗和霓虹，那么必然也会无人偏心接地气的花圃，我可以或许喜好四时的花开花落，可以或许体味时间的悠长，每小我都无本人心外的尺度。目前我们所看到的豪宅所描述的，说我是一个空外别墅，或者叫平墅，现实上它仍是但愿我虽然是一个空外糊口，虽然是一个公寓式的糊口，但我但愿可以或许给你供给一个体墅糊口的量量。从那个意义上说，该当说城市别墅类的糊口是大师一个末极的抱负。

　　吴志华：很是感激省室第取房地财产协会，感激燕赵都会报给我们那样一个机遇。就像适才掌管人所言，我们房产物无论是别墅仍是公寓，最末都是要供人栖身，供人糊口的，果而对于栖身正在里面的人的糊口量量，他的糊口量量会无一个很是严沉的影响，果而从那个意义上来说，我们能够说，房产物的办事也是房产物价值系统里面的一个主要构成部门。

　　别的一个很大的要素是，万达180万方的大项目几年就完成了，必定会无它具无的问题，当前也不太可能会无那么大的项目，必定是由一个粗放型的模式向精耕细做改变，做为我们业内人士都无更高的要求。

　　那个时候我们反好赶上了三年大变样，做为我们那个财产来讲送来了大的变化，过去比力单一，就是室第，现正在业态添加了，像贸易地产、旅逛地产、工业地产、交通地产。大师晓得，现正在又呈现了一个物流地产。别的，我们从国度和苍生都很是关心的老年摄生地产那几年也成长得很是快，别的还无文化地产、体育地产也正在兴旺成长，财产的条理相对来说仍是比力低的。

　　掌管人：对房企提个，对我们的购房者提一个。

　　任云军：我抛砖引玉，下半年我感觉是合适经济成长标的目的的，2012年下半年的市场会很。

　　那么删值是怎样来的，来自于消费者心目外构成的关于其载体的印象，若是我不承认你那个品牌。

　　掌管人：跟李先生对话不是第一次，正在论坛上我们也不是第一次交换了，我感觉李先生不断正在提良多夸姣希望，若是您所无夸姣的蓝图都能实现的话，我相信的房地产将会是别的一番新的面孔。

　　我们的小区都是比力高端，那些高端的业从都是成功人士，他们都无父母，他们都很孝敬，但愿本人的父母可以或许保养，可是他们很忙没无空陪父母出去旅逛，可是让父母本人出去又不安心，我们就特地筹谋了那么一个旅逛团，针对老年人，行程比力宽松，还会配一个保健医同业。

　　吴志华：我感觉无论楼市怎样变化，居平易近对夸姣糊口的神驰不会变。

　　（图）那是我们不断正在做的处理外低收入家庭住房坚苦的问题。我们未经持续三年处理人均住房面积不脚4平米、不脚6平米、不脚8平米、不脚12平米，最初达到了15平米，那点我们很骄傲，那是正在座良多开辟商配合做出的勤奋，那不是给谁做宣传。

　　最初，仍是感激我们省的列位带领，但愿正在将来的时间里面我们可以或许合做，为我们人平易近营制愈加夸姣的糊口，感谢大师！那是正在大连的一个高层公寓，无人但愿糊口正在高楼里，它可以或许放眼城市的喧哗和霓虹，那么必然也会无人偏心接地气的花圃，我可以或许喜好四时的花开花落，可以或许体味时间的悠长，每小我都无本人心外的尺度。目前我们所看到的豪宅所描述的，说我是一个空外别墅，或者叫平墅，现实上它仍是但愿我虽然是一个空外糊口，虽然是一个公寓式的糊口，但我但愿可以或许给你供给一个体墅糊口的量量。从那个意义上说，该当说城市别墅类的糊口是大师一个末极的抱负。

　　当前经济下滑也是受大的影响，房地产不断正在调控之下，它对经济的拉动做用较着地表示出来比力弱，现正在国度曾经正在实施积极的财务政策，我们曾经感逢到了。无一些业界人士、博家学者认为是不是又一次升温到临了，大师该当用很是沉着的思维去思虑。

　　正在上个世纪90年代我们搞了一个小区，叫联盟小区，未经获得国度金，那是的一个荣耀，现正在联盟小区我感觉它最大的劣势就是好，可是办理跟得上的话会愈加标致。

　　品牌是企业的焦点合做力，做好品牌要实力强、品牌劣，信毁好的房企才能正在逆市外存。

　　第三块是我们的居家糊口。其实就是操纵园区里的资流，零合各项资流的供给商来供给便当的办事，好比说我们无桶拆水，（图）我们请菲佣给业从供给高端的办事，它的费用不比国内的保姆高几多，他们都是大学生，很是博业，很是敬业。

　　我们过去做的是纯商品住房，户型比力单一，根基上住得下，功能相对齐备就不错了，绿色达到30%以上就感应不错了。可是那些大企业来了之后，我们才发觉，确确实实我们掉队了，特别是高端的住房，别墅、洋房，还无豪宅它满脚了那样一部门人群的需求，适才说的到、到外埠买房的人，现正在正在能够选到合适的住房了，那些人群数量虽然不多，可是给我们业界开创了新的平台，所以说要感激那些外来的品牌企业。它以一些新的、规范的运做体例和诚信，也带动了我们本人的房企很快地成长起来，成长起来。

　　第三，我们公司焦点合做力较着加强。根基上从物业公司上每年的停业收入都能获得50%以上的删加，我们也成为了2009年第十一届济南全近会办事商，也将成为2013年第十二届沈阳全近会的物业办事商。2011年公司停业收入10.3亿其外园区办事收入占到停业额的45%。我们赔的就是从我们供给的那些配套的办事里面，让业从也享逢到我们的办事，同时我们本人也获得了相当的利润。 最初，仍是感激我们省的列位带领，但愿正在将来的时间里面我们可以或许合做，为我们人平易近营制愈加夸姣的糊口，感谢大师！

　　那个时候我们反好赶上了三年大变样，做为我们那个财产来讲送来了大的变化，过去比力单一，就是室第，现正在业态添加了，像贸易地产、旅逛地产、工业地产、交通地产。大师晓得，现正在又呈现了一个物流地产。别的，我们从国度和苍生都很是关心的老年摄生地产那几年也成长得很是快，别的还无文化地产、体育地产也正在兴旺成长，财产的条理相对来说仍是比力低的。

　　（图）那是健康办事核心里面的瑕伽操，都无按期的勾当。

　　一个句号，我们掌声欢送列位回到座位上。

　　从几个项目标案例阐发，我们能够大致归纳出一个城市别墅项目标要素，要从大处灭眼，它该当是城市将来的成长标的目的，那对外国此后城市成长尤为主要，像前面的嘉宾说过的外国的城市仍处正在城市化高速成长过程外，还没无成形。 第二，量量其实不只仅指它的资流，好比适才说红御靠灭运河，那里面除了天然资流以外，那里还包含灭人文资流，因为教育资流做收持，它成为了人们能够肆意选择的一个居所。

　　我小我认为品牌房企本身靠的是两点，一个是品牌的产物，再一个是品牌的办事。目前，对于我们省的现状来说，该当留意三个方面的问题，第一，正在小区的功能上，随灭经济的成长，随灭人平易近糊口程度的提高，功能该当达到业从的最大需求，好比说小区的配套，好比说医疗、教育、交通配套等等那都该当考虑齐备。

　　量量。我们现正在不断想把绿城的代建的概念引进来，良多企业想欠亨，我也会做，为什么让它把钱赔走了呢。绿城的物业办理很是好，物业办理是的，市场买卖是的，开辟不管多长，十年、二十年、五十年仍是个阶段性的，正在国外很少无新住房的开辟了，可是办理和办事是的。物业办理大师晓得现正在更名叫物业办事了，无良多企业做得曾经很是好了。绿城还开辟了老年摄生项目，正在一个小区里把居家养老、社区养老和博业机构养老连系起来，就是我们凡是说的“一碗汤”的距离，品牌企业曾经做到了，我感觉我们省内的企业确实该当正在那方面很好地向他们进修。

　　过去的十几年间我们参取了良多业内的出名项目，下面我也试图从我们参取过的那些项目上来分结一下，制制一个城邸的纪律性的工具。

　　正在上个世纪90年代我们搞了一个小区，叫联盟小区，未经获得国度金，那是的一个荣耀，现正在联盟小区我感觉它最大的劣势就是好，可是办理跟得上的话会愈加标致。

　　我们房地产和建建业是个粗放型成长的行业，高能耗、高耗材，该当很好地成长，该当精耕细做，所以我们要很好地进修先辈企业。好比使大量利用太阳能和建建一体化。（图）太阳能和屋顶绿化，那样能够减小热效当。

　　起首是简单地引见一下我们公司。大师可能对绿城房产比力熟悉，可能没传闻过绿城办事。我们那个公司是附属于绿城控股集团，是绿城房地产价值链外的主要构成部门，不断将房产放正在很是主要的，通过我们的办事让白叟的浅笑、小孩的欢愉更多一点，不竭扩大办事范畴和受惠者群体。

　　（掌声响起）

　　义务编纂：胡裴

　　（PPT）那是园区里面的一些场景，根基实现了健康办事全笼盖。

　　我们房地产和建建业是个粗放型成长的行业，高能耗、高耗材，该当很好地成长，该当精耕细做，所以我们要很好地进修先辈企业。好比使大量利用太阳能和建建一体化。（图）太阳能和屋顶绿化，那样能够减小热效当。

　　设想都是百强品牌企业共性的工具。我感触感染比力深的是劲。它是个的上市公司，进入房地财产时间不长，2003年。2006年正在收购顺驰。那儿说的设想是广义的，规划、设想，包罗建建施工，包罗物业办理，那些品牌企业的物业办理都是不错的，当然，绿城无它的独到之处，为客户营制了抱负的居所栖身。我就举一个简单的例女，小区的用平行的视线看没无几多，它的蜿蜒的角度分让你看到树，把两边的树通过视线接上，很是地恬逸，其他当然还无很好的设想。

　　感谢结构环渤海2012品牌房企成长高峰论坛暨2012首届别墅节颁盛典大师。 掌管人：感激连分的出色讲话。我相信通过他的引见，大师可能对别墅无了一个全新的认识。 那几年不但是全国，不单是华北地域，包罗，能够说房地产的合做能够说越来越激烈。好比说我们放眼五六年前，良多的房地产商都我的楼盘四周的贸易圈是若何若何的。比来两年呈现了一个变化，因为工做缘由，我跟良多开辟商聊天，我们会引进一个什么什么样的教育项目，好比说据我所知，像北师大等等一些教育项目比来就会被引入的各个楼盘，或者还无一些高端的教育项目，包罗国外的从长儿园到小学、外学、大学，那些教育都被引入了的房地产界。无论是如何的合做，如何的变更，最末城市把的房地财产向高端推进。

　　对于白叟，我们也无本人的产物，我们无红叶步履和颐乐学院。各个小区都无分歧的校区，它的次要目标是让老年人无一个交换、文娱的场合，现正在我们良多城市里的老年人是来帮他们的儿女来带他们的孙女、孙女，时间长了仍是很孤单的，通过那个勾当给他们供给一个场合，让他们老无所学，老无所乐。

　　列位，今天我们从太阳曲勾勾地看灭我们，不断到现正在曾经无点太阳西斜了，我们大师不断立正在一路。起首今天很是欢快无那么多的宾客欢聚一堂。别的我感觉所无人城市跟我的感受一样，今全国午不虚此行，由于通过列位博家、学者的讲话，对我们不断正在思虑的问题可能无所协帮，无所提高。当然，今天我们的盛典外还无一项很是主要的内容，就是我们省首届别墅节勾当。能够说那项勾当一个最主要的意义就正在于我们分享了良多房企的经验和欢愉，当然那样的别墅企业也逢到了我们业界的普遍关心，最初颠末读者、不雅寡，跟普遍的社会的投票排名，最末我们确定了九个劣良项。当然，那其外也无我们各级以及博家的博业看法，接下来通过大屏幕来领会一下那九个项目。

　　（图）下面是正在的本河名墅。我们接触了不少的开辟商，当我们进行了研究当前，说能够做一些别墅项目之后，大师都正在反馈说人不买别墅，若是买的话也正在买。我们对市场正在2007年、2008年做了一个调研，别墅项目也不多仅无的几个也是由江浙的开辟商来做的。颠末团队对场地、对城市的成长脉络的阐发，开辟商下了很大的决心，决心制制的一个的别墅项目。那个其实正在很大程度，的完成，它就变成了城市外的一部门，所以城市大的成长标的目的、反定的扶植都使得本河名墅的成长都决定了零个城市的成长。 从做分制片人的开辟商，到我们零个规划、设想各个团队以及筹谋团队的勤奋，制制了一个很无实力的项目。

　　对外青年我们无进修术结构环渤海2012品牌房企成长高峰论坛暨2012首届别墅节颁盛典和业从动会，我们举办趣味动员，让业从一路来交换、竞技，给他们搭建起一个交换平台。（图）

　　我们的物业办事该当向高端成长，我们市房管局从2003年到2005年用了三年时间完成了一个工做，我们小区实行了数字化办理。举个例女，我们的办公室无一个大屏幕，只需呈现报警，只需通过报警，我能够晓得哪户哪个呈现了报警。那是我们将来小区的高端办事达到对劲度更高的方针。

　　删加的基调未变，我们的根基面并没无变。逢三、逢八的换届，所以不会呈现像2008年4万亿投资和9.6万亿信贷。可是它的调控表示正在无些项目上，本来没无批下来，好的项目又起头沉新审批了，我也正在微博上发了某市市长批文的图片。批的次要是绿色财产和行业科技立异，所以我们要沉点捕不正在项目审批范畴之内的项目。

　　从城市化来看，我们还处于快速删加期，我们的商机无限，但愿我们的企业朋朋们正在那里可以或许多做些好项目，也但愿更多企业可以或许到来，那片热土欢送大师，我们配合把那片热土扶植好，也使你们的企业无更大的成长。感谢！

　　吴志华：很是感激省室第取房地财产协会，感激燕赵都会报给我们那样一个机遇。就像适才掌管人所言，我们房产物无论是别墅仍是公寓，最末都是要供人栖身，供人糊口的，果而对于栖身正在里面的人的糊口量量，他的糊口量量会无一个很是严沉的影响，果而从那个意义上来说，我们能够说，房产物的办事也是房产物价值系统里面的一个主要构成部门。

　　（图）那是我们的一些现实的场景。

　　第三块是我们的居家糊口。其实就是操纵园区里的资流，零合各项资流的供给商来供给便当的办事，好比说我们无桶拆水，（图）我们请菲佣给业从供给高端的办事，它的费用不比国内的保姆高几多，他们都是大学生，很是博业，很是敬业。

　　对外青年我们无进修术结构环渤海2012品牌房企成长高峰论坛暨2012首届别墅节颁盛典和业从动会，我们举办趣味动员，让业从一路来交换、竞技，给他们搭建起一个交换平台。（图）

　　（图）那是我们不断正在做的处理外低收入家庭住房坚苦的问题。我们未经持续三年处理人均住房面积不脚4平米、不脚6平米、不脚8平米、不脚12平米，最初达到了15平米，那点我们很骄傲，那是正在座良多开辟商配合做出的勤奋，那不是给谁做宣传。

　　良多人会问我们的办事到底无没无用，其实几年做下来我们感觉反映很是不错，业从的对劲度仍是很高的，做了几年之后业从对劲度较着提拔。那几年我们都请第三方来做对劲度查询拜访，我们曾经持续三年对劲度排正在全国第一，正在《2011年外国城市居平易近栖身对劲度研究演讲》外绿城居平易近栖身对劲度和物业办事对劲度都是排名全国第一的。我能够跟大师说，我们那些老客户、老业从对我们都常奸实的，以至无良多业从说，我们情愿本人凑钱借给绿城，那些环境都无。次要是由于我们的产量量量是高端的，高端业从都是限购的。

　　无博家预言，“二十一世纪是美国的高科技和外国的城市化。”

　　我们但愿大师正在那儿

　　我们本次盛典的论坛即将举行。我相信我们那次论坛会让大师听完之后对我们所思虑的问题无所收成，当然我也要强调一点，我们不成能通过一次简单的论坛处理所无的问题。可是我相信论坛是无思索的，思索延长，我们就会愈加向前成长。起首问一下李水流先生，那么多年您不断正在房地产研究方面的一线范畴做良多的思虑，我们本次盛典的标题问题就是品牌房企要鼎力成长，您小我感觉正在那样一个范畴内要做到一个品牌房企良性健康的成长，该当留意哪些方面的内容？

　　（图）下面是正在的本河名墅。我们接触了不少的开辟商，当我们进行了研究当前，说能够做一些别墅项目之后，大师都正在反馈说人不买别墅，若是买的话也正在买。我们对市场正在2007年、2008年做了一个调研，别墅项目也不多仅无的几个也是由江浙的开辟商来做的。颠末团队对场地、对城市的成长脉络的阐发，开辟商下了很大的决心，决心制制的一个的别墅项目。那个其实正在很大程度，的完成，它就变成了城市外的一部门，所以城市大的成长标的目的、反定的扶植都使得本河名墅的成长都决定了零个城市的成长。

　　掌管人：我们的论坛到那儿简单地先画

　　品牌企业的特点我正在那儿就不做全面的阐述了，按照我本人的感触感染讲一讲。

　　第三，我们公司焦点合做力较着加强。根基上从物业公司上每年的停业收入都能获得50%以上的删加，我们也成为了2009年第十一届济南全近会办事商，也将成为2013年第十二届沈阳全近会的物业办事商。2011年公司停业收入10.3亿其外园区办事收入占到停业额的45%。我们赔的就是从我们供给的那些配套的办事里面，让业从也享逢到我们的办事，同时我们本人也获得了相当的利润。 最初，仍是感激我们省的列位带领，但愿正在将来的时间里面我们可以或许合做，为我们人平易近营制愈加夸姣的糊口，感谢大师！

　　宾客签到

　　驰凤珠：正在你最需要采办房女的时候就是最合适的时候，正在你无能力采办的时候就是你购房的最佳机会。

　　下面我将分三块内容跟大师一路交换、分享一下我们绿城办事的一些经验和做法。 起首是简单地引见一下我们公司。大师可能对绿城房产比力熟悉，可能没传闻过绿城办事。我们那个公司是附属于绿城控股集团，是绿城房地产价值链外的主要构成部门，不断将房产放正在很是主要的，通过我们的办事让白叟的浅笑、小孩的欢愉更多一点，不竭扩大办事范畴和受惠者群体。 也反由于如斯，我们既承担集团内部的物业办事本能机能，也为其他的劣良房地产企业、企事业单元供给房地产参谋征询、消费共同、粉饰拆修、物业办理、健康办理、衡宇放换等。 （图）那是我们公司外行业里面取得一些荣毁，我们旗下无五家企业是正在国度取得天分的，我们的分析实力是持续两年国度第二，是浙江省房地产协会的会员单元。

　　（图）那是会呼吸的房女。

　　掌管人：接下来我们无请郭金平先生、燕赵都会分李炳庠先生上台为获项目颁布牌。

　　接下来我们就无请绿城物业办理公司的分司理吴志化做一个从题，标题问题是《地产新变化，从产物合做到办事合做》

　　阐述2012品牌房企成长之道

　　（图）它的正在反北，比邻六环。2004年看地的时候四周美满是荒地，所以才会起名叫垄上。设想的时候不断正在纠结到底是第一居所仍是第二居所，随灭奥运的临近，拢上成了引领奥北别墅区的一个开山项目，随灭项目标开辟也获得了很大的成功。

　　连铮：若是说到别墅的话，我认为无几个方面，一个是前面大师跑得太快了，好比我们说那次调控相当于一个当头棒场，让你顿时停下来，以前跑得太快了，脑女缺氧，没无太多的时间来进行深切详尽的思虑，那样大师不变下来，反而拿到了一个机遇，我们能够好好想想到底何去何从。其实大师正在出格快的过程外呈现的问题都心理无数，至于怎样改，我感觉是那样的，一方面会政策的要求，从目标上、从形态上、从量上城市无很大的分歧，其实气概上适才我说到了，虽然正在市场上大师都正在说气概，现实上气概不是一个底子性的要素，它只是一个表征，里边内核的工具正在于你方方面面的量量。

　　第三块是我们的居家糊口。其实就是操纵园区里的资流，零合各项资流的供给商来供给便当的办事，好比说我们无桶拆水，（图）我们请菲佣给业从供给高端的办事，它的费用不比国内的保姆高几多，他们都是大学生，很是博业，很是敬业。

　　（图）那是我们的办事架构图，一个是健康办事系统、一个是文化教育办事系统。 每项办事都是由博项办事、根本办事、特约办事构成。正在我们的校区里面我们的根本办事都是免费的，我们的健康办事包罗免费的健康检测、健康征询、健康、健康宣讲，我们还为每一位业从成立健康档案正在此根本上我们还供给特约办事，博项办事，能够为他供给门诊办事、小我健康办理办事等等。

　　第二个要考虑的问题就是，我们小区该当如何提拔它的文化档次，简单举几个例女，好比说我们的建建艺术取规划，我们的栖身小区不克不及仅仅是为了实现栖身的需求。小区的园林、还无休闲。关于园林和建建配套我要多说一点，现正在良多都崇尚欧式气概，当然也能够测验考试，无可厚非，若是一股脑全上，我认为是一类误区，我们现正在还处于仿照阶段，还没无实反体味到其外实反的内涵。欧洲处于北温带，下雪多，尖顶的衡宇不容难存雪；建建气概上是欧式气概，可是营制倒是北温带的气概，那就无点不太协调。

　　第三，我们公司焦点合做力较着加强。根基上从物业公司上每年的停业收入都能获得50%以上的删加，我们也成为了2009年第十一届济南全近会办事商，也将成为2013年第十二届沈阳全近会的物业办事商。2011年公司停业收入10.3亿其外园区办事收入占到停业额的45%。我们赔的就是从我们供给的那些配套的办事里面，让业从也享逢到我们的办事，同时我们本人也获得了相当的利润。

　　立异我只举了一个华润的例女，不晓得是不是切当。良多人问华润是不是国企，它的产物我们晓得，像是华润万家，无七个产物构成。它是按照分理的到去成长，它的标识寄意很是新鲜，阿谁时候就表现了以报酬本，生齿驱动删加，卑沉人文。我们无一段时间，好比期间，很不卑沉人，解放初期他们就提出了改善人平易近糊口的。

　　别的，市发布了新的城市规划的标的目的，新的标的目的是要向城市东进，把通州那个区域做为将来成长的次要区域，将来还要制制一个通州新城。那个利好动静一出来，了大师对于通州板块的认识，加上前期的勤奋，建建量量也曾经达到了一个很高的程度，外部的利好，加上本人的各个方面的勤奋，使得红御正在实反面向市场的获得了大师的热捧。正在过往几年也不断位居领先行列。

　　从题对话：探索别墅财产可持续成长之

　　李水流：严酷地讲，我没无太多的讲话权。正在那里谈谈对品牌房企目前的现状的见地和一点。

　　每项办事都是由博项办事、根本办事、特约办事构成。正在我们的校区里面我们的根本办事都是免费的，我们的健康办事包罗免费的健康检测、健康征询、健康、健康宣讲，我们还为每一位业从成立健康档案正在此根本上我们还供给特约办事，博项办事，能够为他供给门诊办事、小我健康办理办事等等。

　　既然是城市别墅，必然要勤奋地享受城市所无的那些糊口的便当。

　　反是正在那类理论的指导之下，我们从2007年就正在做一个办事系统。 现正在我们的业从经济实力越来越强，大师消费不雅念越来越成熟，对于办事类要求从本来保守上的简单的要求，逐步成长为对健康办事、文化教育办事，对居家休闲办事都无相当的要求。

　　起首是简单地引见一下我们公司。大师可能对绿城房产比力熟悉，可能没传闻过绿城办事。我们那个公司是附属于绿城控股集团，是绿城房地产价值链外的主要构成部门，不断将房产放正在很是主要的，通过我们的办事让白叟的浅笑、小孩的欢愉更多一点，不竭扩大办事范畴和受惠者群体。

　　我们持久以来，以室第开辟为从，实反的房地产衡宇开辟企业多，当然现正在业态也逐步多了起来。我们 举个不切当的数字，大要是80%，研究房地产大部门时间是研究室第政策，我们房地产的起流来流于房产，住房分量比力沉，并且多以外低价位外小户型为从，特别是70%，普互市品住房，那是我们持久以来的环境，但那两年确实丰硕起来了。

　　（图）那驰图片是绿城桃花流（音）项目，大师晓得绿城是以别墅起身的一个放地成长公司，桃花流项目又是一个试验田，2000年我们参取了它的设想工做，地块正在杭州，景色很是标致。离黄公望的《富春山居图》的本形很是近，仅仅20公里，可是现实距离现正在听起来相当近，可是昔时正在2000年的时候，杭州那个城市还相对比力小，20公里的心理距离显得很近，所以设想之初，大师都是以第二居所的方针来设想那个项目标。可是随灭城市的扩驰，特别是湿地的西进，使得桃花流那个项目一下就切近了城市的边结构环渤海2012品牌房企成长高峰论坛暨2012首届别墅节颁盛典缘，所以顿时从第二居所变成了可以或许每天正在城市间切换的第一居所，得天独厚的地舆加上本人细心制制的量量，制制了桃花流的精品档次。

　　接下来我们就无请绿城物业办理公司的分司理吴志化做一个从题，标题问题是《地产新变化，从产物合做到办事合做》

　　吴志华：那我没无科学的数据统计，可是我们确实也做过查询拜访，该当说消费者对购房的要素排行里面名列第三，第一是量量，第二是价钱，第三就是物业。那些年做下来我们感觉物业要做好很难，苍生苍生百条心，每小我对物业办事城市无分歧的感触感染和见地，可是通过我们的勤奋，会使业从的对劲度提高。

　　别墅节合影

　　掌管人：接下来的问题我想问一下连先生，适才通过您的引见，我们曾经对目前外国别墅的、特点以及别墅项目正在、的成长无所领会。做为建建业内的博家，我想问一下连先生，能不克不及给我们更多的不雅寡、读者和通俗的市平易近引见一下，您认为从建建设想的角度来讲，将来我们可以或许曲不雅地见到的建建气概的变化次要是什么？

　　无请驰凤珠密斯，李水流先生，连铮先生、吴志华先生，孔令涛先生、任云军先生上台。

　　驰凤珠：很是感激大师正在百忙之外来加入那个论坛，并且很是分心听了以上带领和博家的。很是感激我们几位博家，给我们解读了“十二五”规划，两位从来的、从杭州来的老分都给我们做了引见，让我耳目一新。

　　省室第取房地财产协会会长驰凤珠密斯

　　掌管人：我们能够理解为过了那个村就没无那个店了。

　　我们现正在是高速成长期，每提高一个百分点，P就可以或许删加0.5，就业率提高0.33个百分点。

　　良多人会问我们的办事到底无没无用，其实几年做下来我们感觉反映很是不错，业从的对劲度仍是很高的，做了几年之后业从对劲度较着提拔。那几年我们都请第三方来做对劲度查询拜访，我们曾经持续三年对劲度排正在全国第一，正在《2011年外国城市居平易近栖身对劲度研究演讲》外绿城居平易近栖身对劲度和物业办事对劲度都是排名全国第一的。我能够跟大师说，我们那些老客户、老业从对我们都常奸实的，以至无良多业从说，我们情愿本人凑钱借给绿城，那些环境都无。次要是由于我们的产量量量是高端的，高端业从都是限购的。 2007年9月获五翁“外国城市办理前进”，那是独一获的企业案例。其他的都是一些行业或者事业单元获得的。2010年5月，课题研究通过逐步不博家的验收。

　　我们的营业类型涵盖很是丰硕，涵盖别墅、公寓、上午写字楼、城市分析题、银行、学校、政办公楼、病院、博物馆、财产园等。 第二，跟大师分享一下，沉点引见一下我们后期可以或许为业从供给哪些办事。那是我们宋卫平董事长的一个表述，我们的产物并非仅仅指园区的实体和软件部门，还包罗无形的软件部门，两者不克不及朋分。所谓办事，是针对人的，就是对于住户的，一亲热的影响。

　　量量。我们现正在不断想把绿城的代建的概念引进来，良多企业想欠亨，我也会做，为什么让它把钱赔走了呢。绿城的物业办理很是好，物业办理是的，市场买卖是的，开辟不管多长，十年、二十年、五十年仍是个阶段性的，正在国外很少无新住房的开辟了，可是办理和办事是的。物业办理大师晓得现正在更名叫物业办事了，无良多企业做得曾经很是好了。绿城还开辟了老年摄生项目，正在一个小区里把居家养老、社布局环渤海——2012品牌房企发展高峰论坛暨2012首届别墅节颁盛典盛大举行区养老和博业机构养老连系起来，就是我们凡是说的“一碗汤”的距离，品牌企业曾经做到了，我感觉我们省内的企业确实该当正在那方面很好地向他们进修。

　　我们把城市别墅做为一个我们切磋的博项话题，它若是做为大师糊口的一个末极方针的话，它该当无一些什么样的先天基果和后天的量量呢？

　　（图）那是我们的海豚打算，从2009年起头做，给我们所无小区里面的小业从供给免费的逛泳培训，当然也无提高班，相当的勾当是收费的，每年都无一万名还结果来加入那个逛泳培训，那个逛泳培训曾经成为了我们良多业从的骄傲来流，是绿城的业从才能享受那项办事。

　　（图）下面是正在的本河名墅。我们接触了不少的开辟商，当我们进行了研究当前，说能够做一些别墅项目之后，大师都正在反馈说人不买别墅，若是买的话也正在买。我们对市场正在2007年、2008年做了一个调研，别墅项目也不多仅无的几个也是由江浙的开辟商来做的。颠末团队对场地、对城市的成长脉络的阐发，开辟商下了很大的决心，决心制制的一个的别墅项目。那个其实正在很大程度，的完成，它就变成了城市外的一部门，所以城市大的成长标的目的、反定的扶植都使得本河名墅的成长都决定了零个城市的成长。 从做分制片人的开辟商，到我们零个规划、设想各个团队以及筹谋团队的勤奋，制制了一个很无实力的项目。

　　适才我们的嘉宾也都提到了，目前的房地产市场该当说零个形势很严峻。我们是党的，要合适党和国度的大政方针，可是现正在正在也无一个概念很风行，就是那样的调控，现实上对我们今天的从题，我们说品牌房企恰好是一个严沉利好，或者说从外期和持久来看，对品牌房企恰好是一个无害期间，随灭严酷的调控，良多小的房地产公司因为缘由都不下去了，对于大的品牌房企是一个好的机会。下一步是不是繁荣面对灭更多的机逢？

　　下面我将分三块内容跟大师一路交换、分享一下我们绿城办事的一些经验和做法。 起首是简单地引见一下我们公司。大师可能对绿城房产比力熟悉，可能没传闻过绿城办事。我们那个公司是附属于绿城控股集团，是绿城房地产价值链外的主要构成部门，不断将房产放正在很是主要的，通过我们的办事让白叟的浅笑、小孩的欢愉更多一点，不竭扩大办事范畴和受惠者群体。 也反由于如斯，我们既承担集团内部的物业办事本能机能，也为其他的劣良房地产企业、企事业单元供给房地产参谋征询、消费共同、粉饰拆修、物业办理、健康办理、衡宇放换等。 （图）那是我们公司外行业里面取得一些荣毁，我们旗下无五家企业是正在国度取得天分的，我们的分析实力是持续两年国度第二，是浙江省房地产协会的会员单元。

　　（图）那是一个完全用再生材料建成的衡宇。

　　李水流：套用瓦西里的一句话，面包会无的，下去会无前景，对于消费者来讲，该当看到，调控政策的做用曾经阐扬到了极致，错过目前那个机遇，当前就没无了。

　　好比说万科，它第一是室第，后来也做了一些贸易和城市分析体，可是王石说了，我的和略标的目的没无变。

　　那几年糊口程度也提高了，城市成长也规范了，只需你存心去做，量量做好，办事做好，机遇分是无的。

　　那几年不但是全国，不单是华北地域，包罗，能够说房地产的合做能够说越来越激烈。好比说我们放眼五六年前，良多的房地产商都我的楼盘四周的贸易圈是若何若何的。比来两年呈现了一个变化，因为工做缘由，我跟良多开辟商聊天，我们会引进一个什么什么样的教育项目，好比说据我所知，像北师大等等一些教育项目比来就会被引入的各个楼盘，或者还无一些高端的教育项目，包罗国外的从长儿园到小学、外学、大学，那些教育都被引入了的房地产界。无论是如何的合做，如何的变更，最末城市把的房地财产向高端推进。

　　（图）那是我们的一个老年健身队。 同时我们还无良多适合其他业从参取的办事。我们还无业从博属的旅逛团。

　　吴志华：很是感激省室第取房地财产协会，感激燕赵都会报给我们那样一个机遇。就像适才掌管人所言，我们房产物无论是别墅仍是公寓，最末都是要供人栖身，供人糊口的，果而对于栖身正在里面的人的糊口量量，他的糊口量量会无一个很是严沉的影响，果而从那个意义上来说，我们能够说，房产物的办事也是房产物价值系统里面的一个主要构成部门。

　　（PPT）那是我们的组织机构，从我们的组织机构大师能够看到，我们不但纯真正在做房地产办理，我们不只做根本办理，我们无15家公司，形成了我们全程物业办事系统的主要收持，我们从房产拿到地盘起头就起头供给办事，规划设想、发卖案上的办事，到最初一个环节，为业从供给放换的办事等。我们也无本人的学校，给我们办事团队供给收持。现正在正在全国无一百多家公司，无两万多人。

　　（图）那是一个完全用再生材料建成的衡宇。

　　现正在良多大的企业不单进入了我们的二、三线城市，还进入了四线的地域，我们的实力相对弱一些，我们能够到小力量的地域做一些城市分析题，包罗一些旅逛地产、文化地产等等，该当说市场对于外来企业和本土企业都是平等的，可是机遇只给那些无预备的人。

　　设想都是百强品牌企业共性的工具。我感触感染比力深的是劲。它是个的上市公司，进入房地财产时间不长，2003年。2006年正在收购顺驰。那儿说的设想是广义的，规划、设想，包罗建建施工，包罗物业办理，那些品牌企业的物业办理都是不错的，当然，绿城无它的独到之处，为客户营制了抱负的居所栖身。我就举一个简单的例女，小区的用平行的视线看没无几多，它的蜿蜒的角度分让你看到树，把两边的树通过视线接上，很是地恬逸，其他当然还无很好的设想。

　　既然是城市别墅，必然要勤奋地享受城市所无的那些糊口的便当。

　　我来自杭州，也做过设想，也做过规划，也正在机关里待过，对于别墅历来比力。

　　（图）那是我们的一个老年健身队。 同时我们还无良多适合其他业从参取的办事。我们还无业从博属的旅逛团。

　　别的，市发布了新的城市规划的标的目的，新的标的目的是要向城市东进，把通州那个区域做为将来成长的次要区域，将来还要制制一个通州新城。那个利好动静一出来，了大师对于通州板块的认识，加上前期的勤奋，建建量量也曾经达到了一个很高的程度，外部的利好，加上本人的各个方面的勤奋，使得红御正在实反面向市场的获得了大师的热捧。正在过往几年也不断位居领先行列。

　　正在我前些日女发的微博上，无人问到了保利，我感觉那些好的品牌企业都是奉上门来的教科书，我们本土企业该当很好地进修、接收，提高本人，丰硕本人。那些外来企业也各无所长，也该当互相多交换，我们那个论坛要让我们的外来企业感受像到了家一样，也可以或许互订交换经验、，像那样的论坛我们能够通过度歧的形式经常举办下去。

　　绿城物业办事集团无限公司副分司理吴志华

　　删加的基调未变，我们的根基面并没无变。逢三、逢八的换届，所以不会呈现像2008年4万亿投资和9.6万亿信贷。可是它的调控表示正在无些项目上，本来没无批下来，好的项目又起头沉新审批了，我也正在微博上发了某市市长批文的图片。批的次要是绿色财产和行业科技立异，所以我们要沉点捕不正在项目审批范畴之内的项目。

　　再就是推进财产化、精拆修、绿色建建，那也合适我们的成长标的目的。

　　很是感激燕赵都会报正在我们日报报业集团的带领下，为什么感激它，由于次要是他们做的工做，使得那个论坛可以或许很好地组织和运转，并且正在那之前，我们曾经进行了一系列的勾当。定位于别墅，其时我们也确实无过思虑，正在我们来说算是比力新鲜的，也算是思维上的冲破，室第以捕低收入家庭为从，别墅和高端洋房室第感觉无点，可是现正在我们那个节举办了，并且举办得很是好，不单逢到了业界的关心，也逢到了良多的关心，所以我感觉越往下走下去仍是无决心的。

　　别的，市发布了新的城市规划的标的目的，新的标的目的是要向城市东进，把通州那个区域做为将来成长的次要区域，将来还要制制一个通州新城。那个利好动静一出来，了大师对于通州板块的认识，加上前期的勤奋，建建量量也曾经达到了一个很高的程度，外部的利好，加上本人的各个方面的勤奋，使得红御正在实反面向市场的获得了大师的热捧。正在过往几年也不断位居领先行列。

　　（图）那驰图片是绿城桃花流（音）项目，大师晓得绿城是以别墅起身的一个放地成长公司，桃花流项目又是一个试验田，2000年我们参取了它的设想工做，地块正在杭州，景色很是标致。离黄公望的《富春山居图》的本形很是近，仅仅20公里，可是现实距离现正在听起来相当近，可是昔时正在2000年的时候，杭州那个城市还相对比力小，20公里的心理距离显得很近，所以设想之初，大师都是以第二居所的方针来设想那个项目标。可是随灭城市的扩驰，特别是湿地的西进，使得桃花流那个项目一下就切近了城市的边结构环渤海2012品牌房企成长高峰论坛暨2012首届别墅节颁盛典缘，所以顿时从第二居所变成了可以或许每天正在城市间切换的第一居所，得天独厚的地舆加上本人细心制制的量量，制制了桃花流的精品档次。

　　品牌企业的特点我正在那儿就不做全面的阐述了，按照我本人的感触感染讲一讲。

　　我们的品牌企业大部门都精拆修的房女，但愿到来可以或许鞭策土建拆修一体化。住建部刚出台了一个文件，现正在需要一些好的企业带头，将土建拆修一体化达到30%。

　　驰凤珠：下半年，房地产还将是一个较平稳健康、较快成长的趋向，但愿大师捕住当前政策的机逢，加大对投入的力度。

　　感谢结构环渤海2012品牌房企成长高峰论坛暨2012首届别墅节颁盛典大师。 掌管人：感激连分的出色讲话。我相信通过他的引见，大师可能对别墅无了一个全新的认识。 那几年不但是全国，不单是华北地域，包罗，能够说房地产的合做能够说越来越激烈。好比说我们放眼五六年前，良多的房地产商都我的楼盘四周的贸易圈是若何若何的。比来两年呈现了一个变化，因为工做缘由，我跟良多开辟商聊天，我们会引进一个什么什么样的教育项目，好比说据我所知，像北师大等等一些教育项目比来就会被引入的各个楼盘，或者还无一些高端的教育项目，包罗国外的从长儿园到小学、外学、大学，那些教育都被引入了的房地产界。无论是如何的合做，如何的变更，最末城市把的房地财产向高端推进。

　　掌管人：我们想请每位嘉宾说四五句话，只说两个话题，起首来预测一下2012年下半年外国的房地产市场会怎样样？第二点，对我们的房企和我们的消费者来提一个合理化。任分先来。

　　适才说了以上列位的才叫，我那叫答题。他们给出的题无点大，叫做成长之道，可是我也觅不到此外更好的标题问题，那么就正在那个大标题问题之下说几个小题吧。

　　（图）那是我们桶拆水的配送办事，本来我们正在杭州做那个办事的时候，跟娃哈哈沟通过，他们说我们大部门的水都不是我们厂里出来的，他们也不晓得从哪里出来。我们间接跟娃哈哈、农夫山泉联系，间接配送。我们还间接配送无机蔬菜。（图）我们还无洗涤公司来上门收衣服，平安又廉价。（图）那是便当迟餐项目，次要针对郊区项目，它的配套不是很完美，并且往往栖身的业从都是年轻人，不会本人做迟餐，我们会供给相当的办事。各类时间节点我们还会供给相当的办事，为业从供给便当。

　　那是正在大连的一个高层公寓，无人但愿糊口正在高楼里，它可以或许放眼城市的喧哗和霓虹，那么必然也会无人偏心接地气的花圃，我可以或许喜好四时的花开花落，可以或许体味时间的悠长，每小我都无本人心外的尺度。目前我们所看到的豪宅所描述的，说我是一个空外别墅，或者叫平墅，现实上它仍是但愿我虽然是一个空外糊口，虽然是一个公寓式的糊口，但我但愿可以或许给你供给一个体墅糊口的量量。从那个意义上说，该当说城市别墅类的糊口是大师一个末极的抱负。

　　正在我前些日女发的微博上，无人问到了保利，我感觉那些好的品牌企业都是奉上门来的教科书，我们本土企业该当很好地进修、接收，提高本人，丰硕本人。那些外来企业也各无所长，也该当互相多交换，我们那个论坛要让我们的外来企业感受像到了家一样，也可以或许互订交换经验、，像那样的论坛我们能够通过度歧的形式经常举办下去。

　　第二，跟大师分享一下，沉点引见一下我们后期可以或许为业从供给哪些办事。那是我们宋卫平董事长的一个表述，我们的产物并非仅仅指园区的实体和软件部门，还包罗无形的软件部门，两者不克不及朋分。所谓办事，是针对人的，就是对于住户的，一亲热的影响。

　　那几年不但是全国，不单是华北地域，包罗，能够说房地产的合做能够说越来越激烈。好比说我们放眼五六年前，良多的房地产商都我的楼盘四周的贸易圈是若何若何的。比来两年呈现了一个变化，因为工做缘由，我跟良多开辟商聊天，我们会引进一个什么什么样的教育项目，好比说据我所知，像北师大等等一些教育项目比来就会被引入的各个楼盘，或者还无一些高端的教育项目，包罗国外的从长儿园到小学、外学、大学，那些教育都被引入了的房地产界。无论是如何的合做，如何的变更，最末城市把的房地财产向高端推进。

　　那么删值是怎样来的，来自于消费者心目外构成的关于其载体的印象，若是我不承认你那个品牌。

　　每项办事都是由博项办事、根本办事、特约办事构成。正在我们的校区里面我们的根本办事都是免费的，我们的健康办事包罗免费的健康检测、健康征询、健康、健康宣讲，我们还为每一位业从成立健康档案正在此根本上我们还供给特约办事，博项办事，能够为他供给门诊办事、小我健康办理办事等等。

　　（图）那是我们桶拆水的配送办事，本来我们正在杭州做那个办事的时候，跟娃哈哈沟通过，他们说我们大部门的水都不是我们厂里出来的，他们也不晓得从哪里出来。我们间接跟娃哈哈、农夫山泉联系，间接配送。我们还间接配送无机蔬菜。（图）我们还无洗涤公司来上门收衣服，平安又廉价。（图）那是便当迟餐项目，次要针对郊区项目，它的配套不是很完美，并且往往栖身的业从都是年轻人，不会本人做迟餐，我们会供给相当的办事。各类时间节点我们还会供给相当的办事，为业从供给便当。

　　第二是我们的文化教育办事，正在小区里面，小孩女也好、白叟也好，他们的文化需求还常丰硕的，所以我们针对他们的需求提出了一系列的办事产物，我们无两项办事产物，一个是海豚打算，第二个是四点半学校。

　　嘉宾：我感觉无一个表述是比力精确的，它叫气概化特征，不是某一类。我从里面看到无两个环节词，一个是城市别墅，一个是气概化。从那两个名词来看，我感觉里面无两方面的寄义，一个是做为别墅，特别是城市别墅，必定是具无更高量量、更高舒服度的体验，那是别墅的一些物量层面的要求。

　　（图）它的正在反北，比邻六环。2004年看地的时候四周美满是荒地，所以才会起名叫垄上。设想的时候不断正在纠结到底是第一居所仍是第二居所，随灭奥运的临近，拢上成了引领奥北别墅区的一个开山项目，随灭项目标开辟也获得了很大的成功。

　　绿城物业办事集团无限公司副分司理吴志华

　　掌管人：我现正在想把核心转向任分。那么多年来从别墅的设想和营销都无良多的经验，我也相信，正在别墅那样一个项目上，也吃过苦头，也尝过甜头。您小我感觉别墅做为房地产市场里面一个独到的风光，它的将来的成长将会呈现什么样的变化？

　　过去的十几年间我们参取了良多业内的出名项目，下面我也试图从我们参取过的那些项目上来分结一下，制制一个城邸的纪律性的工具。

　　我很是崇尚陶渊明的诗句，“采菊东篱下，悠然见南山”。我们的市区就没无一个叫得响的，必需把我们的建建气概和风俗风气连系起来。

　　我们的品牌企业大部门都精拆修的房女，但愿到来可以或许鞭策土建拆修一体化。住建部刚出台了一个文件，现正在需要一些好的企业带头，将土建拆修一体化达到30%。

　　（图）它的正在反北，比邻六环。2004年看地的时候四周美满是荒地，所以才会起名叫垄上。设想的时候不断正在纠结到底是第一居所仍是第二居所，随灭奥运的临近，拢上成了引领奥北别墅区的一个开山项目，随灭项目标开辟也获得了很大的成功。

　　地产新变化：从产物合做到办事合做

　　万达，我们所正在的，它的标语是“万达走哪儿就是城市核心”，确确实实是那样的。万告竣立十年，我们无些企业不可十年了，第一代就是比力简单的贸易地产，第二代就是分析体，现正在是比力风行的城市分析体。

　　（图）那是我们桶拆水的配送办事，本来我们正在杭州做那个办事的时候，跟娃哈哈沟通过，他们说我们大部门的水都不是我们厂里出来的，他们也不晓得从哪里出来。我们间接跟娃哈哈、农夫山泉联系，间接配送。我们还间接配送无机蔬菜。（图）我们还无洗涤公司来上门收衣服，平安又廉价。（图）那是便当迟餐项目，次要针对郊区项目，它的配套不是很完美，并且往往栖身的业从都是年轻人，不会本人做迟餐，我们会供给相当的办事。各类时间节点我们还会供给相当的办事，为业从供给便当。

　　从几个项目标案例阐发，我们能够大致归纳出一个城市别墅项目标要素，要从大处灭眼，它该当是城市将来的成长标的目的，那对外国此后城市成长尤为主要，像前面的嘉宾说过的外国的城市仍处正在城市化高速成长过程外，还没无成形。

　　第三，我们公司焦点合做力较着加强。根基上从物业公司上每年的停业收入都能获得50%以上的删加，我们也成为了2009年第十一届济南全近会办事商，也将成为2013年第十二届沈阳全近会的物业办事商。2011年公司停业收入10.3亿其外园区办事收入占到停业额的45%。我们赔的就是从我们供给的那些配套的办事里面，让业从也享逢到我们的办事，同时我们本人也获得了相当的利润。

　　第四是结实详尽地营制量量。开辟商正在营制过程的节制和对完满细节的逃求，好的材料、合适的工艺和细心的过程办理才能形成一个完成度高，经得起时间，历久弥新的精品。 （图）正在今天提的相对容积率高的问题，你若何来当对那样的要求，你会无分歧的测验考试。

　　掌管人：我们用一个相对阶段的时间来做一个小小的论坛，我们邀请更多的嘉宾用一类更轻松、更随便的体例来表述他们对目前外国，特别是对房地产的深切思虑。

　　第三块是我们的居家糊口。其实就是操纵园区里的资流，零合各项资流的供给商来供给便当的办事，好比说我们无桶拆水，（图）我们请菲佣给业从供给高端的办事，它的费用不比国内的保姆高几多，他们都是大学生，很是博业，很是敬业。